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撥開樓市的迷霧

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撥開樓市的迷霧

樓市,一個大眾常談不衰的話題,想說愛你不容易。樓市,時不時爆出開發商自食其言的丑聞:未能如期交房的有之,樓盤爛尾的有之,質量不過關的有之,房產辦不了產權證的有之……樓市,就像一個濃妝艷抹的女人,臉上是否有麻,面部是否有斑,關鍵部位是否皺紋成堆,不得而知。她就那樣搔首弄姿,頻送秋波,極盡所能勾引你上床。一旦目的達到,“畫皮”立即撕下,露出利已、貪婪,甚至嗜血的面目。樓市,給我們小老百姓的印象是:精品的確存在,但良莠不齊,有些開發商盛名之下其實難副,有些房地產金玉其外敗絮其中,總體是迷霧重重,套路深深。

對此,我想借用孟庭葦《霧里看花》中的歌詞來說:“借我借我一雙慧眼吧,讓我把這紛擾,看個清清楚楚明明白白真真切切。”

在樓市中,存在著消費者、開發商、政府三邊關系。作為消費者,首當其沖要面對開發商,所以我們非常有必要了解開發商。

開發商深諳“物以稀為貴”的道理,紛紛推出自己樓盤的賣點:學區房、城中心、購物便捷、交通發達、戶型科學、養生休閑佳處、風光秀麗、環境清幽……沒有賣點呢?那就畫餅充饑、穿針引線、借力打力、順水推舟,甚至生拉硬扯,也要制造出賣點,以便高價出售。什么先交多少抵幾萬啦,折上折啦,每平米減幾十元啦……都是他們憑空變出,信手拈來。“高贈送”、“零公攤”這些噱頭也是此類思想的產物。

高贈送?天下沒有免費的午餐,開發商這么熱衷于送,難道他們喝西北風?再說,即使有贈送面積,沒有權威部門測量,沒有公證部門公證,更不會上到不動產權證上,全憑他們一張嘴說,怎能讓人相信?騙小孩子的把戲吧!零公攤?不公攤,樓宇間的地皮費誰來付?羊毛出在羊身上唄!

對于“高贈送”、“零公攤”這兩個概念,開發商的營銷團隊往往又能自說自話,自圓其說,即使漏洞百出。舉個例子,一套124.83平米的房子,他說贈送給你20.17平米的面積,總面積變為145平米,你聽了肯定喜出望外。到了簽正式合同時,合同上載明套內面積為104.66平米,公攤面積為20.17平米。你又會驚異地問他:“你們不是不公攤嗎?”他會回答:“是的,我們贈送給了你20.17平米,145-20.17=124.83平米,你購買的面積就是124.83平米,沒公攤呀!”你再問:“我購買的面積是124.83平米,和你合同上總面積一樣,你沒贈送呀?”他會有個答案等著:“如果沒有贈送,你購買的面積應為124.83+20.17=145平米。”朋友們,是不是太繞了?絕對會繞得你暈頭轉向!這一番倒騰,簡直可以與鬼手王保合的“三仙歸洞”相媲美了。典型的數字游戲!

放心,數字游戲還有。在選房的密室中,他會短時展出一些玄乎其玄的數據。同樣,以購買124.83平米的房產為例,他會展出:1、購買面積124.83平米;2、贈送后的面積145平米;3、優惠前未包括贈送面積4518元每平米;4、優惠前總價563982元;5、優惠后未包括贈送面積4316元每平米;6、優惠后總價538801元;7、優惠后包括贈送面積3716元每平米。讓你無論怎么比較都似乎占了一個天大的便宜。但這都是開發商自彈自唱,且木已成舟,絕無討價還價的機會。難道開發商真的在賠本賺吆喝?侮辱老百姓的智商!

一般來說,開發商擁有一個成熟的營銷團隊,蝦兵蟹將,各有分工:業務員、經理、總經理、財務人員等。這些人個個是人精,人人善忽悠,洞悉人心,巧舌如簧,十八般武藝樣樣精通。他們接待顧客時笑靨如花,熱情似火,端茶送吃,彎腰迎送,讓你油然而生不買房好愧疚的感覺。業務員似乎會設身處地為你著想,卻暗度陳倉。他們有時欲擒故縱,有時裝豬吃象,有時虛張聲勢,有時挺身而出向主管爭取優惠,千方百計讓你買他的房。說他們不懂孫子兵法三十六計,真是委屈了他們。

開發商的炒作手段層出不窮:免費自助餐、裸模走秀、牛皮廣告、微信推廣、開盤有禮、樣板房展示、捂盤惜售、房托誘導……怎么“吸睛”怎么做,聚人氣得財氣,“舍得”之道運用得出神入化,舍小利得大利。他們釣技高超,誘餌香艷,魚兒紛紛上鉤。

通常來說,開發商在正式售樓前,都會來個開盤活動。開盤之前,房價是諱莫如深。他們會異口同聲叫你來多多了解他們的樓盤,講亮點,談優勢,輪番洗腦,瘋狂轟炸。開盤時,房價也只是讓你在密室中一掃而過,美其名曰“商業秘密”。而被允許參加開盤活動的人,則只限于繳納了誠意金的人另加一個家屬,其他閑雜人等,一律謝絕。

據親歷者稱,開盤這天,顧客的行進路線已被規劃好,且將被嚴密控制好,因為入口及各區聯結處都有工作人員或保安把守,真可謂是戒備森嚴。這樣的活動就是一個高明的連環計,環環相扣,嚴絲合縫。簽到,有人檢查你的認籌收據,給你派發選房卡及號碼牌。坐下等候時,有歌舞表演安撫你,穿插答題送禮的環節愉悅你,因為人在高興時往往容易應承別人。音樂搖號,不斷播報房源銷控的消息,制造緊張氣氛,激起你風風火火搶房號的占有欲。選房了,房號與房價都事先展出在一個封閉的空間,你只有三分鐘時間,只能匆匆一瞥,不能細瞧,周圍又有好多選房號的人,唯恐別人拿走理想房號,只好快馬加鞭,草草一看,便指一房號定下了,來不及多想。房源剛定,馬上有人挽著你的手臂,連揪帶扯催你去交定金。如有遲疑,立刻會有人簇擁過來游說。整個過程,顧客就像被灌了迷魂藥,暈暈乎乎的,那些人也巴不得你成為任人擺布的傀儡。簽約時,不會有人引導你仔細審核訂購合同,只會有人用手直指簽名處讓你趕緊簽字。最后還會憑收據送你禮品,讓你得意忘形,那管合同上寫的是什么。這類活動的最終目標就是督促顧客:快快快,趕快搶房,快快快,馬上交錢!總的來說,開盤活動就是開發商的一場饕餮盛宴,就是開發商快速綁客的一個經典之作。

一旦出錯,開發商的經理們個個就成了太極拳高手,圓轉、圓通、圓滑,不激怒你,甘裝孫子,賠笑臉,講好話,“拖”字為要,久而不決。這時,你不使出“一哭二鬧三上吊”的殺手锏,他們依然會風輕云淡。如果在售樓部顧客多的地方陳述開發商的不是之處,會收奇效,最好聲嘶力竭,形樣可怖。如此這般,他們便會爭分奪秒地替你解決問題,由樹獺變為獵豹。

但這樣的鬧得有理有據,所以與開發商打交道要多個心眼,畢竟“無商不奸”,基本的警惕性還是得要。與業務員談買房事宜時,作為購房者,最好暗中將談話錄音,收集演算數據,收據合同尤其要好好檢查,以免出紕漏,也準備維權時用。

唐代,“詩圣”杜甫曾發問:“安得廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏?”現如今,習總書記的著名論斷——“房子是用來住的,不是用來炒的”,言猶在耳。我要問:我們的樓市什么時候才能利國利民,良性發展?

我想,方法不是沒有,購房者要理性消費,貨比三家,好事多磨,合法維權。開發商呢?應該素顏出鏡,“清水出芙蓉,天然去雕飾”豈不更好?家中有好女,情郎自然娶。政府,可做的就更多了,應該嚴格把控開發商保證金繳納額度,完善開發商市場準入機制。政府,不僅要在宏觀上調控房價,還要在細節上做實。譬如,在開發商開盤時,可派駐專員,全程監控開發商的市場行為,尤其是房價,不能玩數字游戲,應該像超市一樣明碼標價,使開發商有利可圖,但不可謀取暴利。

愿樓市云消霧散,百姓樂得其居。

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